Sale & Lease Back mit Fluid Capital
Durch einen Sale & Lease Back legt das Unternehmen den Eigentümerstatus ab und wird zum Mieter seiner Räumlichkeiten. Die Betriebsimmobilien in Kombination mit langfristigen Mietverträgen bergen stille Reserven, die anderweitig verwendet werden könnten.
Warum ein Sale & Lease Back durchführen?
Bonität verbessern
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Verzicht auf teures Working Capital (z.B. durch Abschaffung von Forderungsverkäufen)
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Besser Bankenrating und bessere Konditionen
Werterzeugung durch Arbitrage:
Wenn eine Immobilie im Beteiligungsumfeld (Private Equity) und als Teil des operativen Geschäfts gekauft wird, kann ein Sale & Lease Back sinnvoll sein, da auf dem Immobilienmarkt, verhältnismässig zum Unternehmensbeteiligungsgeschäft, höhere Preise realisiert werden können.
Unternehmensziele umsetzen
In der Regel erzielt das Kerngeschäft eines Unternehmens mehr Ertrag als die Mietrendite der eigengenutzten Immobilie, seien es Büros, Geschäftsräume, Lagerhäuser oder Verkaufsflächen. Die freiwerdenden Mittel können zur Strategieumsetzung verwendet werden:
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Investition in Produktionsanlagen
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Finanzierung einer Akquisition
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Schulden abbauen:
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Rückzahlung von Hypotheken
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Rückzahlung von Akquisitionsfinanzierungen
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Rückführung von Aktionärsdarlehen
Lease Back Bewertung
Es gibt vier grundlegende nicht zu beeinflussende Faktoren, welche über die Durchführbarkeit eines erfolgreichen Sale & Lease Backs entscheiden und die Bewertung grundlegend beeinflussen.
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Lage / Gebäudequalität
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Geschäftsmodell des zukünftigen Mieters
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Bonität des zukünftigen Mieters
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Gebäudeversatilität und Typ (Büro, Light Industrial, Heavy Industrial, Logistik,..)
Die Bewertung ist teilweise fremdbestimmt (obige Faktoren), kann jedoch durch weitere Parameter substanziell beeinflusst werden:
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Qualität / Vollständigkeit der Aufbereitung von Verkaufsunterlagen
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Bereinigung der Finanzzahlen um Einmaleffekte / betriebsfremde Ausgaben / Investitionen
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Miethöhe und Akzeptanz bei den Immobilien-Investoren
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Ausgestaltung des Mietvertrages (Dauer, Triple net vs. Double net,..).
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Zugang zu Investoren
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Bieterprozess & Verhandlungen
Beeinflussbare Faktoren durch Fluid Capital
Nicht beeinflussbare Faktoren
Umsetzung eines Sale & Lease Backs
Initiale Beurteilung / Bewertung / Identifikation von Werthebeln
Besichtigung, Aufbereitung der Unterlagen / Finanzzahlen (Teaser, Information Memorandum, Process Letter, NDA), Aufbereitung Datenraum
Investorenansprache (Longlist, Shortlist in Abstimmung mit Auftraggeber)
Bieterprozessführung: Verhandlungen LOI, Binding Offer
Signing und Closing
